starten als vastgoedmakelaar

Een vastgoedmakelaar is in strikte zin uitsluitend een persoonlijk erkend en zelfstandig vastgoedmakelaar en is dus een beschermde beroepstitel.

Een vastgoedmakelaar kan worden ondergebracht in 3 deelkolommen, die gedefinieerd worden door art. 2 van de Vastgoedmakelaarswet.

1. De vastgoedmakelaar-bemiddelaar: “is de persoon die voor rekening van derden bepalende bijstand verleent met het oog op het tot stand komen van een overeenkomst van verkoop, aankoop, ruil verhuring of overdracht van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen. “
   De vastgoedmakelaar treedt dus op als tussenpersoon om koper/huurder en verkoper/verhuurder met elkaar in contact te brengen.
2. De vastgoedmakelaar-syndicus: “is de persoon die handelt in het kader van het beheer en behoud van de gemene delen van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen in de zin van de artikelen 577-2 en volgende van het Burgerlijk Wetboek.”
   Hij is de persoon die mede-eigendommen in appartementsgebouwen of groepen gebouwen beheert. Hij zal ook de taak en verantwoordelijkheid hebben voor het behoud van de waarde van de panden.
3. De vastgoedmakelaar-rentmeester: “is de persoon die voor rekening van derden activiteiten ontwikkelt inzake het beheer van onroerende goederen of van onroerende rechten, andere dan de activiteit als syndicus. “
   Hij neemt met andere woorden het beheer van onroerende eigendommen of rechten over van een particuliere eigenaar.

De aanbrenger van zelfstandige onroerende goederen bij een erkend vastgoedmakelaar zal wel worden beschouwd als vastgoedmakelaar en zal dus ook erkend moeten worden door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (hierna: BIV).

Volgende beroepen moeten onderscheiden worden van dat van een vastgoedmakelaar en vallen bijgevolg niet onder de wetgeving van een vastgoedmakelaar:

• Bediende: Een bediende die binnen een vastgoedkantoor werkt onder het toezicht van een erkende vastgoedmakelaar. Deze is zelf geen vastgoedmakelaar en moet dus ook niet erkend worden door het BIV. Tenzij de bediende ook bestuurder, zaakvoerder of vennoot is binnen de vennootschap van de vastgoedmakelaar, dan zal deze gezien worden als zelfstandige en zal deze toch erkend moeten worden door het BIV.
• Vastgoedhandelaar: De vastgoedhandelaar is een persoon die in eigen naam en voor eigen rekening zelf onroerende goederen aankoopt met als doel ze verder door te verkopen. De vastgoedhandelaar verkoopt dus als het ware eigen onroerende goederen terwijl de vastgoedmakelaar optreedt als tussenpersoon bemiddelt om de onroerende goederen van de verkoper-eigenaar te verkopen aan een koper.
• Vastgoedexpert: Een vastgoedexpert is een persoon die regelmatig deskundige onderzoeken uitvoert in de vastgoedsector. Hierbij kan men denken aan bijvoorbeeld: plaatsbeschrijvingen, brandschadebepalingen, … Een vastgoedexpert heeft een eigen aparte beschermde beroepstitel.
• Vastgoedpromotor: De vastgoedpromotor bouwt zelf vastgoedprojecten en verkoopt deze door of laat ze doorverkopen. Ondanks dat de vastgoedpromotor ook over voldoende kennis van de vastgoedmarkt moet beschikken, valt deze niet onder de beroepstitel van vastgoedmakelaar.

Wetgeving

Het beroep van een vastgoedmakelaar valt onder de wet van 11 februari 2013 houdende de organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar (vanaf nu: de vastgoedmakelaarswet).

Toegang tot het beroep

1° Diplomavereiste

Om erkend te worden als vastgoedmakelaar geldt ten eerste een diplomavereiste. Hoewel het aangeraden is in het bezit te zijn van een hogeschooldiploma in vastgoed of een diploma van de ondernemersopleiding van vastgoedmakelaar, zijn deze niet verplicht. Het volstaat in het bezit te zijn van 1 van de volgende diploma’s/getuigschriften, zoals vastgelegd door art. 2 van het KB van 30 augustus 2013 betreffende de toegang tot het beroep van vastgoedmakelaar:

• Een diploma van het hoger onderwijs met een minimum niveau van bachelor dat minstens overeenkomt met niveau 6 van het Europees Kwalificatiekader;
• een getuigschrift dat gelijkwaardig is aan een der bovenvermelde akten en dat is uitgereikt door een examencommissie van de Staat of van een Gemeenschap;
• een diploma van ondernemingsopleiding dat overeenstemt met het beroep van vastgoedmakelaar en dat uitgereikt is overeenkomstig de regelingen betreffende de voortdurende vorming in de Middenstand;
• een bekwaamheidsattest of een afgeleverd door een andere lidstaat en die beantwoordt aan de voorwaarden vastgelegd voor vastgoedmakelaars.

2° Stagevereiste

Ten tweede is er een verplichte stage voor vastgoedmakelaars.

1. Inschrijving

Na het behalen van het vereiste diploma, kan men een aanvraag doen tot inschrijving op de lijst van stagiairs, nadat men reeds een  Deze aanvraag moet aangetekend worden opgestuurd aan de voorzitter van de Uitvoerende Kamer van het BIV. Bij de aanvraag moeten volgende documenten worden bijgevoegd:

• een (recto verso) kopie van uw identiteitskaart;
• een kopie van het vereiste diploma;
• drie originele exemplaren van uw stageovereenkomst(en);
• een uittreksel uit het strafregister (bewijs van goed gedrag en zeden), niet ouder dan drie maanden. De modaliteiten hierover vindt u terug in art. 5, §1 en art. 17 van de Vastgoedmakelaarswet.;
• een bewijs van betaling van de dossierkosten;
• een bewijs van derdenrekening , met uitzondering voor de vastgoedmakelaar-syndicus;
• een recent attest van aansluiting bij een sociaal verzekeringsfonds voor zelfstandigen, met de datum van aansluiting en hoofd- of bijberoep vermeld (zie ons stappenplan voor het oprichten van een onderneming onder de algemene startersinfo).

2. Competentietest

Wanneer uw inschrijving aanvaard wordt, krijgt de men automatisch een uitnodiging opgestuurd voor het afleggen van een competentietest.  Hiermee worden de beroepskennis en de vaardigheden getest. De test wordt niet beschouwd als een ingangsexamen maar wordt gezien als hulpmiddel om eventuele pijnpunten bloot te leggen die extra aandacht acht moeten krijgen tijdens de stage.

3. Stage

Na het afleggen van de competentietest wordt de stagiair ingeschreven op de lijst en krijgt deze een BIV-nummer toegekend. Hierna volgt de effectieve stage bij een (erkend) stagemeester. Tijdens de stage kan de stagiair vastgoedmakelaarsactiviteiten stellen in functie van zijn deelkolom (bemiddelaar, syndicus of rentmeester).

De duurtijd van de BIV-stage hangt af van de deelkolom maar zal in principe tussen de 1 en de 3 jaar duren. Meer informatie over de duurtijd en andere details van de stage is terug te vinden op de website van het BIV.

4. Bekwaamheidsproef

Op het einde van de stage moet de stagiair een bekwaamheidsproef afleggen, daarmee wordt nagegaan of deze de theoretische kennis in de praktijk kan toepassen alsook de geldende wetten en deontologische regels kan naleven.

Na het slagen voor de bekwaamheidsproef wordt de stagiair ingeschreven als titularis op het Tableau en is men officieel vastgoedmakelaar.

Het BIV is een beroepsinstituut dat controle uitoefent op het beroep van vastgoedmakelaar.

Ten eerste moet een vastgoedmakelaar erkend worden door het BIV (zoals hierboven omschreven) mag het beroep van vastgoedmakelaar uitoefenen. Het BIV zal ook niet-erkende vastgoedmakelaars voor de rechtbank dagen.

Ten tweede controleert het BIV de naleving van de plichtenleer door de vastgoedmakelaars. Vastgoedmakelaars zijn gehouden aan heel wat deontologische plichten en reglementering. Bij niet naleving zullen zij verantwoording meten afleggen voor het tuchtorgaan en kan deze eventueel een tuchtstraf oplopen.

Contactgegevens BIV

Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV)

• Ondernemingsnummer: 0267.300.821
• Luxemburgstraat 16B, 1000 Brussel (België)
• Telefoon: +32 2 505 38 50
• Fax: +32 2 503 42 23
• E-mail: info@biv.be

Als ondernemer is het soms verplicht of soms aangeraden bepaalde verzekeringen af te sluiten.

Een vastgoedmakelaar moet verplicht volgende verzekeringen aangaan:

• Beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor de bescherming van de eigen burgerlijke aansprakelijkheid en voor zijn rechtspersoon of rechtspersonen die van uw erkenning gebruik maken;
• Waarborgstelling voor gelden van derden: alle gelden en waarden die u of de rechtspersonen die van uw erkenning gebruik maken van derden krijgen, en die u bewaart, moeten gewaarborgd worden d.m.v. Borgstelling.

Vanzelfsprekend heeft u er ook alle baat bij om de niet-verplichte verzekeringen naar aanleiding van uw opstart te onderschrijven of te laten aanpassen:

• Brandverzekering (huurdersaansprakelijkheid, gebouw, inhoud, diefstal,..)
• De aanpassing van uw autoverzekering aan het werkelijke gebruik (beroepsgebruik, al dan niet beperkt)
• Machinebreuk- en/of elektronicaverzekering
• Gewaarborgd inkomen en/of ongevallenverzekering
• Vrij Aanvullend Pensioen voor zelfstandigen, pensioensparen, langetermijnsparen
• Riziv-contract
• …  (uw verzekeringsmakelaar weet raad)

Door de aankomende hervorming van het vennootschapsrecht zal het onderscheid tussen handelsvennootschappen en burgerlijke vennootschappen, waaronder ook de vrije beroepers, wegvallen. Alle vennootschappen alsook verenigingen, van welke aard ook, zullen onder één noemer vallen, nl. die van onderneming. Gezien burgerlijke vennootschappen vanaf de inwerkingtreding van de nieuwe wet, als onderneming worden gezien, vallen vrije beroepen vanaf nu onder het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verengingen. Dit heeft als gevolg dat voortaan vrije beroepen zullen worden behandeld als alle andere vennootschappen en bijgevolg ook failliet kunnen worden verklaard.

Het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen wordt tegen midden 2019 verwacht. Voor meer informatie betreffende de nieuwe hervormingen verwijzen wij u graag door naar onze rubriek  keuze rechtsvorm.

Tot dan blijft het beroep van vastgoedmakelaar vallen onder de noemer van vrij beroep.

Vrij beroep wilt zeggen dat hoofdzakelijk prestaties of producten geleverd worden van intellectuele aard. Beoefenaars van een vrij beroep worden in principe aanzien als een niet-handelaar en vallen daarmee NIET onder de verplichting van het bewijs van basiskennis bedrijfsbeheer (in het algemeen niet meer nodig sinds 1/09/2018), noch van het bewijs van beroepskennis.

Een vrij beroeper moet zich wel bezig houden met bijzondere boekhoudreglementen. Deze leggen in het bijzonder bijkomende verplichtingen op, nl.:

–              Bijhouden van een dagboek van de ontvangsten en de uitgaven

–              Het gebruiken van ontvangstbewijsboekjes/ getuigschriften

Daarenboven is het zo dat eenmanszaken worden belast op de ontvangen inkomsten tijdens het kalenderjaar (en dus niet per definitie op basis van het aantal gedane prestaties).  Een vennootschap wordt belast op op basis van de gedane prestaties tijdens het boekjaar, ongeacht of deze al dan niet werden betaald.

Het is hoe dan ook aangeraden zich te laten bijstaan door een boekhouder, die over de nodige expertise beschikt.