starten als Bed & breakfast

 

Wenst u te starten als B&B-uitbater en zoekt in dat verband naar relevante informatie?

Hieronder vindt u een overzicht van de beroepsspecifieke startersinfo.

Op deze pagina leest u: 

  • Bijkomende voorwaarden voor B&B’s
  • Verzekeringen
  • Logiesubsidies
  • BTW-tarieven

Bijkomende voorwaarden voor B&B’s

Opgelet: Graag maken wij er u op attent dat de tekst met betrekking tot het opstarten van een B&B nog onder voorbehoud is van wijzigingen.

Geen verplichting van bewijs van kennis van bedrijfsbeheer

Sinds 1 september is de verplichting om een  bewijs van kennis van bedrijfsbeheer voor te leggen, weggevallen voor ondernemingen in het Vlaams Gewest.

Naast de bijkomende voorwaarden voor het starten als B&B-uitbater, zijn er ook nog algemene voorwaarden voor het opstarten van een onderneming. Meer informatie hierover vindt u bij onze “algemene startersinfo”.

Specifieke informatie voor logies

Sinds 1 april 2017 is er een nieuw logiesdecreet van toepassing dat van toepassing is op toeristische logies. Een toeristisch logies is elke ruimte, in eender welke vorm, die tegen betaling aan één of meerdere toeristen voor één of meerdere nachten logies verschaft en aan de toeristische markt wordt aangeboden. Hierbij denken we dus aan hotels, campings, gastenkamers, B&B’s maar ook bijvoorbeeld aan het verhuur van kamers via Airbnb.

7 Basisvoorwaarden
Voortaan zal een logies niet meer moeten beschikken over een specifieke vergunning, maar zal enkel nog moeten voldaan worden aan 7 basisvoorwaarden, nl.:

  1.  Voldoen aan specifieke brandveiligheidsnormen. De uitbater moet hiervoor een brandveiligheidsattest hebben.
  2. De ruimtes bevinden zich in voldoende staat van properheid en onderhoud;
  3. Het logies moet voor minstens één nacht aangeboden worden (dus niet per uur);
  4. Bezit van verzekering burgerlijke aansprakelijkheid en een brandverzekering voor de logies en de uitbating;
  5. Als uitbater mag je geen strafblad hebben;
  6. Beschikken over een geldig eigendomsbewijs of een rechtsgeldige overeenkomst waardoor men het logies mag aanbieden (bv huurovereenkomst);
  7. Toeristische informatie ter beschikking stellen van de gasten.

Deze 7 voorwaarden gelden voor alle types van logies.

Een vergunning is dus niet meer verplicht, maar Toerisme Vlaanderen moet wel op de hoogte gebracht worden van elk toeristisch logies dat aan de toeristische markt wordt aangeboden en dit binnen de 14 dagen.

Logies kunnen opteren om erkend te worden door de Vlaamse overheid, die gaat na of voldaan is aan de basisvoorwaarden. Daarenboven kan men ook opteren voor het verkrijgen van een comfortclassificatie van Toerisme Vlaanderen. Als erkend logies wordt u vermeld op het register van erkende etablissementen.

Specifieke openings- en uitbatingsvoorwaarden

Daarnaast zijn er nog specifieke openings- en uitbatingsvoorwaarden, deze zijn verschillend per type van logies. Deze openings- en uitbatingsvoorwaarden hebben betrekking op uitrusting, inrichting en specifieke veiligheidsaspecten.

Een B&B valt onder de categorie van kamergebonden logies. Hier zijn enkele minimumvoorwaarden aan verbonden:

  • Elke verhuureenheid (een kamer, een vakantiewoning, een bed in een slaapzaal …) is vrij van gebreken en al je voorzieningen werken zoals het hoort. Bovendien bied je je kamergebonden logies op een waarheidsgetrouwe manier aan op de toeristische markt.
  • Slaapkamers, minimum:
    • bed met matras en hoofdkussen per slaapplaats
    • voldoende elektrische verlichting en verluchting
    • verduistering (bijv. overgordijnen)
    • plaats om kleding op te bergen
    • vrij stopcontact per verhuureenheid of slaapruimte
    • Badkamer en toilet, minimum:
      • Badkamer en toilet in een afsluitbare ruimtes.
      • Bad of douche met warm water
      • wastafel met minstens koud water
      • wastafelspiegel met vrij stopcontact
      • toilet
      • vuilbakje

Bijkomende voorwaarden voor B&B’s

Specifiek voor B&B’s worden volgende voorwaarden daaraan toegevoegd, die tevens werden opgenomen in het besluit van de Vlaamse regering betreffende het decreet van 5 februari 2016 houdende het toeristische logies:

1° Wonen in je B&B

Als uitbater of verantwoordelijke van de B&B ben je verplicht gedomicilieerd te zijn op het adres van de B&B. Dit wil dus zeggen dat je zelf moeten wonen in het gebouw van jouw B&B. Dit heeft tot gevolg dat de woning maximaal 1 B&B telt.

Als uitbater of verantwoordelijke ontvang je gasten persoonlijk en blijf je bereikbaar tijdens hun verblijf.

2° Voorwaarden m.b.t. de gastenkamers

  • De logerende toeristen krijgen doorlopend toegang tot hun gastenkamer.
  • De Gastenkamers beschikken over volgende basisvoorzieningen:
    • aparte, afsluitbare ingang
    • bed per aangeboden slaapplaats
    • natuurlijke én elektrische verlichting
    • verduistering (zoals bijvoorbeeld overgordijnen)
    • verwarming
    • kleerkast
    • prullenmand
  • De volledige gastenkamerexploitatie telt maximaal 32 slaapplaatsen, verspreid over maximaal 15 kamers. En je voorziet minstens één ruimte waarin contact tussen de gasten en de gastheer mogelijk is.
  • Ontbijt wordt ofwel aangeboden in een gemeenschappelijke ruimte met voldoende tafels en zitplaatsen, ofwel aan een tafel met stoelen in elke gastenkamer apart.

3° Voorwaarden met betrekking tot het badkamergedeelte:

Optie 1: individuele badkamer, voldoet aan volgende voorwaarden:

  • Een privébad- en toiletgelegenheid staat doorgaans in verbinding met de gastenkamer. In andere gevallen is die ondergebracht in een individueel afsluitbare ruimte.
  • bad of douche met koud en warm water
  • wastafel met spiegel en koud en warm water
  • zeep, een vrij stopcontact en een badhanddoek per gast
  • raam, rooster of luchtverversingssysteem
  • toilet met toiletpapier met raam, rooster of luchtverversingssysteem en minstens een visuele afscheiding van de slaapruimte
  • De private badkamer en wc mogen zich in dezelfde ruimte bevinden.

Optie 2: gemeenschappelijke bad – en toiletgelegenheid, voldoet aan volgende voorwaarden:

  • Gemeenschappelijke bad- en toiletgelegenheid per zes gastenkamers zonder eigen bad en toilet. Voor die gedeelde ruimtes gelden dezelfde kwaliteitsstandaarden als voor private badkamers.

4° Eventueel erkenning en comfortclassificatie door Toerisme Vlaanderen

Je kan ervoor kiezen jouw B&B te laten erkennen door Toerisme Vlaanderen. Er komt dan een logisadviseur ter plaatse en houdt een adviserend gesprek.

De logiesadviseur zal ook automatisch het comfortniveau van jouw B&B inschatten. Een B&B die voldoet aan de bijkomende openings- en uitbatingsvoorwaarden heeft reeds 1 ster. De comfortclassificatie gaat tot 4 sterren.

De classificatienormen kunnen geraadpleegd worden via de website van Toerisme Vlaanderen.

Bijkomende regelgevingen

1°  Prijsaanduiding

Elke onderneming die logies, maaltijden, gerechten of dranken aanbiedt, moet schriftelijk op een leesbare, goed zichtbare en ondubbelzinnige wijze de prijs van de verstrekte diensten op een van buiten de verkoopruimte goed zichtbare plaats aanduiden. Dit wil zeggen dat de klant de prijs moet kunnen waarnemen voor het binnentreden van de zaak.

Voor logies wordt er een uitzondering gemaakt, zolang de prijs binnen in de verkoopruimte op een leesbare, goed zichtbare en ondubbelzinnige wijze wordt aangeduid op een plaats die vrij toegankelijk is voor de consument.

2° Auteurs-en nevenrechten

Indien in de B&B muziek gespeeld wordt, zal de horecazaak hiervan melding moeten maken aan SABAM en eventueel HONEBEL. Voor beide organisaties kan je je zaak aangeven aan de hand van een link:

SABAM: http://www.sabam.be/nl/sabam/aangifte

HONEBEL: http://www.bvergoed.be/frame-nl.htm

3° Respecteren van het rookverbod

Sinds 1 juli 2011 is roken verboden binnenin alle B&B’s. Om dit verbod te respecteren moeten volgende zaken gebeuren:

  • alle elementen die kunnen aanzetten tot roken, zoals asbakken, moeten verwijderd worden;
  • het rookverbod moet duidelijk aangeduid zijn;
  • een rookkamer is wel nog toegelaten: een afzonderlijke ruimte, afgesloten door een plafond en wanden en voorzien van een rookafzuig- en luchtverversingssysteem, waar gerookt mag worden en waar enkel drankjes mogen genuttigd worden. er mag in de rookkamer niets aan de klanten geserveerd worden, maar klanten mogen wel zelf hun drankjes meenemen naar de rookkamer. De rookkamer mag niet groter zijn dan 1/4de van de totale oppervlakte van je zaak.- Indien de horecazaak een terras heeft, mag er gerookt worden indien er minimum 1 wand of het plafond open is.

4° Vergunning voor alcohol en sterke drank

Indien u in de B&B alcohol en sterke drank wil serveren of gebruiken bij het bereiden van maaltijden, moet u een vergunning verkrijgen van de gemeente of stad van je vestiging.

U moet eerst een vergunning hebben verkregen alvorens u alcohol mag serveren of gebruiken.

De gemeente zal bij het verlenen van een vergunning nagaan of uw B&B voldoet aan de hygiënevereisten en of u als uitbater geen strafrechtelijk verleden heeft.

5° Voldoen aan voedselveiligheid

Aangifte bij Federaal Voedselagentschap. Een B&B-uitbater moet zijn zaak aangeven aan het Federaal agentschap voor de Veiligheid van de Voedselketen (FaVV).

Afhankelijk van de zaak krijgt je een toelating of een registratie (enkel aanbieden van ontbijt, verkoop van dranken en/of voorverpakte levensmiddelen met minimum houdbaarheidsdatum van 3 maanden).

Aangifte kan via de website van het FAVV: www.favv-fin.be

6° Omgevingsvergunning

Sinds 1 januari 2018 zijn de stedenbouwkundige vergunning, de verkavelingsvergunning en de milieuvergunning vervangen door 1 vergunning, nl. de omgevingsvergunning. Deze omgevingsvergunning bundelt bovenstaande vergunningen en wordt (online) aangevraagd bij  het Omgevingsloket. Het omgevingsloket behandelt de aanvraag aan de hand van 1 openbaar onderzoek en 1 adviesronde.

De omgevingsvergunning:

  • Is van onbepaalde duur, dit in tegenstelling tot de vroegere milieuvergunning. Zo kunnen bedrijfsactiviteiten verder uitgeoefend worden zonder verhindering door een vervaldatum van de vergunning. Toch blijft inspraak van de burger en de bescherming van Mens en Milieu gewaarborgd.
  • De aanvraag van de omgevingsvergunning kan gedurende de procedure gewijzigd worden
  • Is niet steeds verplicht. De voorwaarden voor een al dan niet verplichte omgevingsvergunning hangen af van de gemeente of stad waar men de activiteit wenst uit te oefenen. Voor volgende activiteiten is het in het Vlaams Gewest verplicht een omgevingsvergunning aan te vragen:
    • Bouwen van een nieuwe woning of nieuw gebouw
    • Verkavelen van een grond
    • De exploitatie van hinderlijke bedrijfsactiviteiten van klasse 1 en 2. (*)
  • Sommige activiteiten moeten enkel gemeld worden of zijn vrijgesteld van een omgevingsvergunning.
  • Niet verplicht voor kleine werken, de mogelijkheid bestaat dat er  wel een meldingsplicht geldt bij de gemeente of stad.

(*) Bedrijfsactiviteiten worden in verband met de omgevingsvergunning ingedeeld in 3 klassen. Klasse 1 en 2 zijn respectievelijk de meest hinderlijke activiteiten en minder hinderlijke activiteiten. Voor deze 2 klassen moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd, op enkele uitzonderingen na. Een omgevingsvergunning voor een bedrijf van klasse 1 wordt aangevraagd bij de deputatie van de provincie waar uw exploitatie zal plaatsvinden, de beslissing hierover valt binnen de 4,5 maanden. Een omgevingsvergunning voor een bedrijf van klasse 2 wordt aangevraagd bij het College van Burgemeester en Schepenen van de gemeente waar uw exploitatie zal plaatsvinden. De beslissing hierover valt binnen de 3,5 maanden. Behoort uw onderneming tot klasse 3, nl. de minst hinderlijke activiteiten dan moet er enkel melding worden gemaakt van de start van uw onderneming.

De volledige lijst van bedrijfsactiviteiten behorende tot verschillende klassen is te raadplegen via volgende websites:

– indelingslijst: https://navigator.emis.vito.be/mijn-navigator?woId=701773

– VLAREM-wegwijzer: https://www.milieuinfo.be/wegwijzer/swf/wegwijzer-flow;jsessionid=B83FF776989E4AFF1991BA58B0C03AAB?execution=e1s1

Een milieuverplichting is in principe niet verplicht voor B&B’s. Over het algemeen zijn het enkel de grotere zaken zoals een hotel die verplicht zijn tot een milieuvergunning. De milieuverplichting hangt af van sommige toestellen of installaties in de zaak.

7° Registratie van toeristen aan de hand van politiefiche

Brandveiligheid

Een B&B moet beschikken over een positief brandveiligheidsattest. Er zijn specifieke brandveiligheidsnormen die variëren van de grootte van het hotel. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen enerzijds B&B’s met maximaal 5 verhuureenheden en voor maximum 12 personen en anderzijds B&B’s die dat aantal overschrijden.

Voor de eerste categorie moet de aanvraag gericht worden tot de private keuringsinstantie, op dit ogenblik is dat Vinçotte vzw. Voor de tweede categorie wordt de aanvraag tot een brandveiligheidsattest gericht aan de burgemeester.

  • Een brandveiligheidsattest heeft 4 types, nl. A wanneer het logies voldoet aan de specifieke brandveiligheidsnormen.
  • Abis wanneer het logies werkzaamheden heeft uitgevoerd en het opnieuw voldoet aan de normen
  • B is een tijdelijk attest dat het logies niet volledig voldoet aan de specifieke brandveiligheidsnormen. Maar er is geen ernstig gevaar. Het logies moet wel stappen ondernemen om opnieuw volledig te voldoen aan de brandveiligheidsnormen
  • C is een attest waarbij het logies niet voldoet aan de brandveiligheidsnormen en bijgevolg zijn logies niet mag uitbaten.

Meer informatie over de specifieke brandveiligheidsnormen zijn terug te vinden op de website van toerisme Vlaanderen.

verzekeringen

Als ondernemer is het soms verplicht of soms aangeraden bepaalde verzekeringen af te sluiten.

Als ondernemer bent u verplicht ten minste volgende verzekeringen af te sluiten:

  • Verzekering inzake beroepsaansprakelijkheid: dekking van schade van fouten met betrekking tot het beroep als B&B-uitbater;
  • Burgerlijke aansprakelijkheid: dekking van schade aan derden

Vanzelfsprekend heeft u er ook alle baat bij om de niet-verplichte verzekeringen naar aanleiding van uw opstart te onderschrijven of te laten aanpassen:

  • Brandverzekering (huurdersaansprakelijkheid, gebouw, inhoud, diefstal,..)
  • De aanpassing van uw autoverzekering aan het werkelijke gebruik (beroepsgebruik, al dan niet beperkt)
  • Machinebreuk- en/of elektronicaverzekering
  • Gewaarborgd inkomen en/of ongevallenverzekering
  • Vrij Aanvullend Pensioen voor zelfstandigen, pensioensparen, langetermijnsparen
  • Riziv-contract
  • …  (uw verzekeringsmakelaar weet raad)

Logiesubsidies

Toerisme Vlaanderen voorziet subsidies voor een verdere uitbouw van kwaliteitsvolle logies in Vlaanderen. De subsidies verschillen van jaar tot jaar en worden gepubliceerd op de website van Toerisme Vlaanderen.

BTW-tarieven

Voor logiesverstrekking

BTW-tarief van 6%:

  • Verblijf + ontbijt.
  • Diensten verstrekt door het hotel aan de klant die gelijktijdig worden gefactureerd met de kamer
  • televisie of radio op de kamer, maar tarief van 21% indien betaaltelevisie apart wordt gefactureerd
  • parking;
  • reinigen en strijken van kledij van de gasten;
  • telefoon en telex;
  • verhuur van een brandkast

BTW-tarief van 12%: ontbijt aan persoon die niet verbleven is in het logies en tarief van 21% voor de daarbij geserveerde dranken.

Verschaffen van spijzen en dranken om ter plaatse te verbruiken

BTW-tarief van 12%: Voor het verschaffen van spijzen en dranken om ter plaatse te verbruiken geldt een BTW- tarief van 12 %

BTW-Tarief van 21% voor het verschaffen van dranken waarvoor een BTW-tarief van 21% geldt of voor leveringen van producten zonder bereiding zoals chips, chocolade, verpakte wafels, kauwgom.

Nog vragen?
Of graag een babbel over de financiële kant van de zaak?
Bel ons voor direct advies